∥ 들어가며 재개발·재건축정비사업조합 총회의 적법한 의결을 위해서는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 및 조합 정관 규정에 따라 총회의 개의요건(개의 정족수)과 결의요건(의결 정족수)을 모두 충족해야 한다. 이 때 개의 정족수 산정의 기준이 되는 전체 조합원 수는 재개발의 경우 ‘정비구역 내 전체 토지등소유자(분양신청기간 마감일 전까지)’로, 재건축의 경우 ‘정비구역 내 조합설립동의서를 제출한 토지 및 건축물 소유자’로 한다. 한편 ‘공유자’에 관해 도시정비법은 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고(제39조
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 2017년 2월 8일 전부개정되면서 조합 또는 추진위원회가 발주하는 용역에 대해서는 원칙적으로 일반경쟁입찰을 거치도록 하고 있다. 전면 개정 도시정비법의 시행일은 2018년 2월 9일인 바, 위 시행일 이후 체결 또는 선정하는 계약은 원칙적으로 일반경쟁입찰을 거쳐야 할 것이다. 그런데, 정비사업의 시행 도중 불가피한 사정으로 기존 용역업체가 수행해야 할 과업의 범위가 넓어질 수 있고, 이 경우 추가되는 과업에 비례해 추가 용역대금을 지급해야 할 경우가 많다. 그런데 일반경쟁입찰
- 공사비 검증 전을 중심으로 - ∥ 정비사업비가 1/10 이상 증액되는 총회에서의 의결정족수 최근 물가 상승과 금리 인상 또는 특화 품목의 개량을 이유로 기존 공사비 증액에 관한 조합과 시공사간 공사비 협상이 부쩍 늘고 있다. 이는 최초 공사도급계약(또는 가계약) 당시 정했던 물가상승율에 따른 증액[최초 (가)계약일로부터 실착공일까지 건설공사비지수 또는 소비자 물가지수의 상승에 따른 증액]의 범위를 넘은 것으로 정비사업비의 증액 특히 ‘10% 이상의 증액’을 필수적으로 수반하기 마련이다. 그런데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정
◇ 토지등소유자 주소 확인을 위한 주민등록 초본 발급의 필요성 정비사업조합사업의 시행을 위해 조합설립동의서를 징구할 때 실무상 많이 문제가 되는 지점 중 하나가 바로 소재불명자에 대한 처리다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 소재불명자의 경우 공고 등을 통해 감정평가액을 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있도록 하고 있지만(제71조), 조합설립을 위한 동의율 충족을 위해 소재불명자의 주소 확인이 필요한 경우가 종종 발생한다. 이 때 공익사업을 시행하기 위한 추진 주체(추진위원회 등)가 조합설립동의를 위해 관할관청에 주민등록등
∥ 재개발․재건축 조합장의 직무대행자 종류 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발․재건축조합은 그 대표자로 조합장을 두고 있고, 조합장은 총회의 소집 권한을 독점하는 강력한 대표권을 가진다. 그러나 종종 조합장의 해임, 사임, 유고 및 법원 결정에 의한 직무정지 등으로 조합장이 직무를 수행할 수 없는 경우가 발생하고, 이 경우 기존 조합장의 권한을 대행할 직무대행자의 존재가 필요하다. 도시정비법상 조합장 직무대행자의 경우 ‘정관상 직무대행자’와 ‘법원 선임 직무대행자’ 두 종류가 있고, 각 직무대행자별로 권한이 상이
◇ 도시 및 주거환경정비법상 조합 임원의 해임 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 조합 임원의 해임 총회에 관한 규정을 따로 둬 조합원 1/10 이상의 요구로 해임총회를 소집할 수 있고, 이 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의를 받아 해임할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 소수조합원의 조합 임원에 대한 견제 도구로서 법률이 특별히 정한 강행규정으로, 정관으로 이를 배제(예를 들어 소집 발의 요건이나 의결정족수를 강화)할 수 없다(서울고등법원 2010. 7. 14.자 2009라2485 결정). ◇ 조합 임원
∥ 시공자와의 공사도급계약 임의 해지 관련 법리 정비사업조합의 사업 시행을 위해 체결하는 용역계약 중 시공자와의 공사도급계약 등 ‘도급계약’의 경우 계약 종료 전 계약의 해지 여부가 문제되는 사례가 종종 있다. 이 경우 도급계약서의 내용에 따라 당사자 일방의 귀책으로 인해 계약서 내용에 따른 ‘계약의 해제’를 하는 경우 해제 이후의 정산 문제는 계약서의 내용대로 해야 할 것이지만(당사자 일방의 귀책사유로 인해 계약을 해지하는 경우 기성고율에 따른 대금의 지급 외 별도의 손해배상은 없는 것이 보통이다), 만약 상대방의 귀책사유가 없음
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발정비사업조합의 경우 향후 관리처분계획에서 인정될 분양권의 존부가 물권을 평가하는데 있어 가장 중요한 이슈다. ‘재개발’의 경우 지상권자, 토지 또는 건축물의 공유자, 과소 필지의 소유자 역시 조합원 지위를 갖기 때문에 조합원의 지위를 갖는다고 하더라도 분양권이 없는 경우가 있을 수 있다. 흔히 ‘지분쪼개기’라고 하면 이러한 분양권을 다수 취득하기 위해 지분을 쪼개는 것을 의미하고, 이에 대해 도시정비법 등 관련 법령은 ‘권리산정기준일’을 둠으로써 분양권 취득 여부의
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 재개발․재건축정비사업조합의 최고 의결기구인 총회의 소집권을 조합의 대표자인 조합장에게 집중시키고 있다. 즉, 조합장이 총회를 소집하지 않는다면 원칙적으로 조합은 총회에서 결의할 사항을 의결할 수 없게 된다. 이는 총회의 소집권자가 2명 이상일 경우 소집 통지의 상대방인 조합원들에게 혼란을 가중시키고 총회로써 얻고자 하는 목적을 달성할 수 없게 되기 때문이다. 그러나, 오로지 조합장에게 총회의 소집권을 독점적으로 부여하게 되면 소수 조합원들을 포함한 조합원의 의사가 대변될 수 없
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 재건축정비사업조합의 조합설립인가의 요건으로 ‘주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수동의와 주택단지 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지등소유자의 동의’를 규정하고 있다(제35조 제3항). 한편 위와 같은 ‘주택단지’의 개념에 대해 대법원은 이미 구 주택건설촉진법(2003년 도시정비법 제정․시행 전)에 의한 재건축사업에서 “하나의 주택단지인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택
∥ 들어가며 정비사업조합의 사업시행계획이 인가․고시로써 정해지면 조합원 분양신청 절차를 통해 조합원들의 종후 자산을 파악하고 이를 토대로 관리처분계획을 수립해 각 조합원별 분담금을 정하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 사업시행계획인가․고시가 있은 날부터 120일 내 종전자산, 분담금의 추산액, 분양신청기간 등 사항을 토지등소유자에게 통지할 것을 규정하고 분양신청기간은 통지일로부터 30일 이상 60일 내로 하되, 한 차례만 연장할 수 있도록 규정하면서 연장기간을 20일의 범위에서 할 것을 정하고 있다(제72조 제1
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법은 정비사업조합의 총회를 보완하는 의결기구로써 대의원회를 설치하도록 하고, 그 구성원인 대의원의 자격(조합원일 것) 및 정족수(법정정족수로써 조합원 1/10 이상 또는 100인 이상)에 관해 특별히 규정하는 것(법률 제46조, 시행령 제44조) 외에 대의원의 구성 방법 및 선거구의 특정에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 그런데 서울특별시 표준선거관리규정은 “대의원 후보자는 동별․통별․가구별 및 시설의 종류․토지면적 등을 고려해 구역 내 소수의견을 대표할 수 있는 자로 추천돼야 한다”고 규정
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 정비사업조합의 조합원, 토지등소유자들은 추진위원회 구성 승인에 대한 동의부터 조합 설립 후 총회에서의 의결권 행사까지 각 단계마다 의사표시를 하게 된다. 매번 본인이 의결권을 행사하는 경우라면 문제가 없겠지만, 해외 거주자거나 미성년인 경우 등 부득이 본인이 의사를 표시할 수 없는 상황에서는 대리인에 의한 의사표시가 어떤 절차와 방법에 따라 가능한지 의문이 있을 수 있다. 이번 칼럼에서는 판례의 사례를 두고 유형별로 이를 검토해보고자 한다. ∥ 도시정비법 규정 도시정비법은 조합
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 정비사업조합의 임원에 대해서는 조합원 1/10 이상 발의로 해임 총회를 개최할 수 있고, 위 해임 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 결의가 있으면 해임이 가능하다. 이 경우 조합원들의 대의가 반영되는 것이 대부분이지만, 해임 총회의 발의 요건(1/10 이상의 조합원) 및 과반 출석․출석의 과반 결의라는 결의 요건 때문에 종종 특정 집단 조합원들만의 편향된 결의로 해임되는 경우가 있을 수 있다. 또한 조합 임원과 조합의 관계를 민법상 위임의 관계로 보아 해임사유의
- 등록기준 미달에 관한 유예기간을 두지 않은 점을 중심으로 -◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 ‘조합설립 동의서 징구’, ‘조합설립인가․사업시행계획인가․관리처분계획인가의 각 신청’, ‘설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원’ 등의 업무를 정비사업전문관리업자만이 수행할 수 있는 독점적 업무로 규정하고, 정비사업전문관리업자로 하여금 일정 등록기준을 갖춰 관할 시․도지사에게 등록할 것을 규정하고 있다(제102조 제1항). 이와 같은 ‘등록기준’은 일정 수준의 자본금과 더불어 5인 이상의 기술인력을 상근인력으로
◇ 들어가며 정비사업조합의 임원들은 시공사와의 공사도급계약시 연대보증 의무를 지는 등 정비사업 시행 전반에 대한 책임과 의무를 부여받는다. 또한 임원의 업무처리에 따라 정비사업의 성패가 갈린다고 볼 수 있을 정도로 조합의 성공적인 정비사업 시행을 위해서는 조합 임원의 능력과 의지가 필수적이라고 볼 수 있다. 하지만, 이러한 조합 임원의 책임과 성공적인 사업 수행에 따른 대가를 보전할 방법에 대해 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이나 조합 정관(국토교통부의 표준 정관)은 별도의 규정을 마련해 두고 있지 않다. 만약 조합이 성공
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)상 정비사업조합의 최고 의결기구인 ‘총회’는 같은 법 및 조합 정관에 따라 ‘조합장’에게 소집 권한이 전속되도록 규정하고 있다. 그러나, 조합 임원 해임을 위한 총회의 경우(도시정비법 제43조 제4항), 조합원 1/10 이상의 발의에도 불구하고 조합장, 감사 순으로 일정 기간 총회를 소집하지 않는 경우(일부 조합의 정관)에는 예외적으로 조합장이 아닌 조합원이 총회를 소집할 수 있다. 이 경우 조합장이 소집하는 총회와 해임발의자 등이 소집하는 총회가 ‘같은 날’ 소집되는 경우 두 총
◇ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 2019년 4월 23일 개정으로 조합의 임원 자격 요건을 강화한바 있다. ‘거주 또는 보유 요건’을 둬 정비사업 관련 비리를 근절하고자 함이 입법 취지다. 따라서 2019년 10월 24일(위 개정 법률의 시행일) 이후 조합 임원을 선임하는 경우부터(부칙 제3조), 도시정비법상 재개발·재건축정비사업 그리고 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로주택·소규모재건축 정비사업의 조합 임원은 ① 정비구역에 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주(또는 영업,
∥ 들어가며 정비사업조합 조합원의 총회 의결권 행사와 관련해 도시 및 주거환경정비법은 원칙적인 본인 출석에 의한 의결권 행사와 더불어 제한된 대리인을 통한 의결권 행사, 그리고 ‘서면결의서’에 의한 의결권 행사를 인정하고 있다. 임원 선출 총회 역시 위와 같은 조합원의 의결권 행사를 인정하나, 2015년 서울특별시가 표준선거관리규정을 도입하면서 임원 선출 총회에서의 서면결의서 행사의 경우 ‘본인이 직접 우송한 서면결의서’만을 인정하고(우편투표), 홍보요원(OS)에 의한 서면결의서 제출을 금지하고 있다. 더불어 다수의 하급심 법원은
∥ 들어가며 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 조합임원의 임기를 3년의 범위에서 정관으로 정하도록 하고 있고, 국토교통부 표준정관안은 임원의 임기를 규정하면서 총회 의결을 거쳐 연임할 수 있도록 규정하고 있어 대다수의 조합은 위 표준정관안에 따라 연임 결의가 가능하도록 규정하고 있다. 그런데 조합 임원 연임 결의의 경우 경선에 의한 선거절차를 거치지 않기 때문에 조합원의 피선거권과 선거권을 침해하는 것이 아니냐는 의견이 있을 수 있다. 즉, 조합 임원의 연임 결의에 관한 안건이 상정될 경우 조합원은 연임될 조합 임원 외 다